Kada prodate ili kupite nekretninu u Republici Srpskoj, prema Zakonu o porezu na dohodak, postojaće obaveza plaćanja poreza na dohodak od kapitalne dobiti, ukoliko se po Zakonu smatra da je takva dobit ostvarena. U ovom tekstu vam donosim informacije o tome kada nastaje ova poreska obaveza, ko je dužan da plati porez (ko je poreski obveznik) te koliko iznosi poreska obaveza (šta ulazi u poresku osnovicu i kolika je poreska stopa). Osim toga, moći ćete se upoznati i sa zakonskim rješenjima u uporednom pravu, tačnije u Srbiji i Hrvatskoj.
Poreski objekat
Kapitalni dobitak je prihod koji poreski obveznik ostvari prenosom prava svojine na nepokretnostima, sa ili bez naknade. Dakle, to je dohodak ostvaren putem uvećanja vrijednosti nepokretnosti, ali samo onih uvećanja koja je obveznik realizovao disponiranjem (raspolaganjem). Sama činjenica da je vrijednost nepokretnosti uvećana neće dovesti do obaveze plaćanja poreza sve dok ne dođe do raspolaganja tom nepokretnošću. Osim toga, da bismo govorili o dohotku od kapitalne dobiti potrebno je da se radi o ad hoc prenosu imovine, a ne o prenosu koji je redovna poslovna djelatnost poreskog obveznika (na tako ostvarene prihode bi se plaćao porez na dohodak od samostalne djelatnosti ili porez na dobit ako je prenosilac pravno lice). Ako se kupuje nekretnina koja je tek izgrađena, odnosno ako ste vi prvi kupac nekretnine, plaća se PDV, dok se porez na kapitalnu dobit plaća kod prodaje nekretnina koje su već bile u prometu.
Poreski obveznik
Poreski obveznik je fizičko lice koje osvari prihod po osnovu prenosa prava vlasništva na nepokretnosti na drugo lice. Dakle, dužnik za plaćanje ovog poreza je prodavac koji prodajom nekretnine čija je vrijednost (cijena) porasla, ostvaruje dobit. Međutim, poreski obveznik je i poklonodavac, odnosno svako lice koje prenosi pravo vlasništva na nekretnini na drugo lice, bilo da to čini uz naknadu ili bez naknade. Stoga, čak i ako prenosilac prava svojine nije ostvario dobit, npr. poklonio je stan u kome je živio svom djetetu, unučetu, bratu i sl. ipak će biti dužan da plati porez kao da je prodao stan po cijeni koju je mogao da dobije na tržištu u momentu kada je izvršen poklon.
Nastanak poreske obaveze
Poreska obaveza nastaje danom prodaje, odnosno drugog prenosa sa ili bez nakande prava svojine na nepokretnostima.
Poreska stopa
Poreska stopa poreza na dohodak od kapitalnih dobitaka iznosi 10% na utvrđenu poresku osnovicu.
Poreska osnovica
Poresku osnovicu poreza na kapitalnu dobit predstavlja pozitivna razlika između prodajne cijene imovine i njene nabavne cijene. Ako je razlika negativna, ostvaren je kapitalni gubitak. Za utvrđivanje poreske osnovice ključno je utvrđivanje prodajne i nabavne cijene nekretnine.
Prodajna cijena neće uvijek biti ona cijena koju su strane ugovorile ugovorom o prodaji.
U svrhu određivanja kapitalnog dobitka/gubitka, prodajnom cijenom se smatra ugovorena cijena samo ako ona odgovara tržišnoj cijeni te nekretnine. Međutim, ako je ugovorena cijena niža od tržišne, prodajnom cijenom će se smatrati tržišna cijena koju utvrđuje Poreska uprava. Dakle, kada god bi ugovorom bila predviđena cijena koja je niža od tržišne, čak i ako bi nekretnina bila poklonjena (kada se uopšte ne ugovara cijena, jer se vrši prenos bez naknade) za potrebe obračuna poreza na dohodak, kao prodajna cijena će se uzeti tržišna cijena koju utvrđuje Poreska uprava.
Nabavna cijena je cijena po kojoj je poreski obveznik (prenosilac) stekao nekretninu.
Ipak, ako je obveznik nekretninu stekao prenosom bez naknade (dobio je na poklon, naslijedio i sl.) kao i u slučajevima kada se nabavna cijena ne može utvrditi iz bilo kojeg razloga, nabavnom cijenom će se smatrati tržišna cijena u godini u kojoj su to pravo ili imovina stečeni a koju utvrđuje Poreska uprava.
Primjer 1: Poreski obveznik je 2008. godine kupio stan po cijeni od 82.000 KM, koji danas prodaje za 85.000 KM, dok je procijenjena tržišna vrijednost 89.000 KM. Smatraće se da je ostvario kapitalnu dobit od 7.000 KM, iako je faktički ostvario dobit od 3.000 KM, što znači da će biti dužan da plati 700 KM poreza.
Primjer 2:
Poreski obveznik je kupio stan od 45 m2 2010. godine po cijeni od 85.000 KM, koji sada poklanja svojoj kćerki. Iako faktički nije ostvario dobit, za potrebe utvrđivanja poreza na kapitalni dobitak, smatraće se da je stan prodao po tržišnoj cijeni koja u 2018. godini iznosi 90.000 KM, odnosno biće dužan da plati porez u iznosu od 500 KM, iako je stan poklonio i nije ostvario nikakvu dobit.
Primjer 3: Poreski obveznik je u privatizaciji otkupio stan od 80 m2 sagrađen 80ih godina po cijeni od 20.000 KM. Dakle, nabavna cijena je otkupna cijena u privatizaciji i iznosi 20.000 KM. Danas želi da ga pokloni svojoj kćerki. Međutim, procijenjena tržišna vrijednost stana je 100.000, što znači da će se za potrebe utvrđivanja poreza na kapitalnu dobit smatrati da je on ostvario kapitalnu dobit od 80.000 KM, odnosno biće dužan da plati porez u iznosu od 8.000 KM.
Kod prodaje nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio, nabavnom cijenom se smatra tržišna cijena nepokretnosti u godini završetka izgradnje ili iznos troškova izgradnje koje obveznik može dokazati. Međutim, ovdje će biti vrlo teško da poreski obveznik dokumetuje stvarno plaćene troškove izgradnje, naročito ako je nekretnina izgrađena prije više godina, što znači da će u ovim slučajevima uglavnom biti prepušteno Poreskoj upravi da utvrđuje nabavnu cijenu. Kod samostalnih preduzetnika ovo ne bi trebalo biti problem, jer bi se stvarni troškovi mogli utvrditi iz njihovih poslovnih knjiga, ali od fizičkih lica koja ne obavljaju samostalnu djelatnost nije za očekivati da imaju uredne evidencije o troškovima izgradnje svoje imovine. Kod prodaje nepokretnosti u izgradnji, nabavnu cijenu čini iznos troškova izgradnje koje je obveznik imao do dana prodaje, ili tržišna vrijednost novoizgrađenog objekta korigovana stepenom izgradnje.
Kapitalni gubitak
Kapitalni gubitak je negativna razlika između prodajne i nabavne cijene nekretnine. Dakle, ako svoju nekretninu prodajete po cijeni nižoj od one po kojoj ste je stekli, ostvarujete kapitalni gubitak.
Primjer 3: Izgradili ste porodičnu kuću 2001. godine, čije je tržišna cijena u godini završetka izgradnje iznosila 90.000 KM. Danas je prodajete po cijeni od 60.000 KM, što znači da ostvarujete kapitalni gubitak od 30.000 KM i da ne plaćate porez na kapitalnu dobit.
Međutim, u nekim situacijama iako faktički ne ostvarujete gubitak, ipak se smatra da ostvarujete, pa bi bilo ispravnije reći da kapitalni gubitak ostvarujete onda kada tržišna cijena nekretnine u vrijeme prodaje (odnosno prenosa sa ili bez naknade) niža od tržišne cijene nekretnine u vrijeme njenog sticanja.
Primjer 4: Prije 15 godina ste dobili na poklon od svojih roditelja ili naslijedili porodičnu kuću, koja je u vrijeme sticanja vrijedila 40.000 KM; vi je sada prodajete za 30.000 KM, što je realna tržišna vrijednost. Faktički ste ostvarili dobit od 30.000 KM jer za kuću niste ništa platili (naslijedili ste je ili dobili na poklon). Međutim, za plaćanje poreza na dohodak, smatraće se da nabavna cijena 40.000 KM (jer se nabavnom cijenom nekretnine koju ste stekli bez naknade smatra tržišna cijena u vrijeme sticanja), da je prodajna cijena 30.000 KM, što znači da se ostvarili kapitalni gubitak od 10.000 KM i da nećete plaćati porez na kapitalnu dobit.
Prebijanje kapitalnog gubitka i kapitalnog dobitka
Kapitalni gubitak ostvaren prodajom jednog prava i imovine može se prebiti sa kapitalnim dobitkom ostvarenim prodajom drugog prava i imovine u istoj godini. Dakle, Zakon o porezu na dohodak dopušta prebijanje kapitalne dobiti ostvarene prenosom jednog prava iz imovine poreskog obveznika, sa gubitkom koji ostvari pri prodaji drugog prava iz njegove imovine, pod uslovom da se i gubitak i dobitak ostvare u istoj godini. Prebijanje se može izvršiti u slučaju da poreski obveznik prvo ostvari kapitalni gubitak, a kasnije kapitalni dobitak.
Primjer 5: Ako prodate porodičnu kuću i ostvarite kapitalni gubitak od 3.000 KM, a nakon toga u istoj godini prodate stan na koji ostvarite kapitalni dobitak od 5.000 KM, možete izvršiti prebijanje gubitka i dobitka, nakon čega će vam poreska osnovica za plaćanje poreza na dohodak biti 2.000 KM, a ne 5.000 KM.
Ako poreski obveznik koji je samostalni preduzetnik u toku jedne godine prodajom svoje imovine ostvari kapitalne gubitke i kapitalne dobitke, on ih može prebijati, ali ako na kraju poslovne godine (i nakon izvršenog prebijanja) kapitalni gubici budu veći od kapitalnih dobitaka, neto kapitalni gubitak se odbija od prihoda prilikom utvrđivanja poreske osnovice poreza na dohodak od samostalne djelatnosti. [1]
Rješenja u uporednom pravu (Srbija i Hrvatska)
Jasno je da ovakva zakonska rješenja dovode do brojnih apsurdnih i nepravednih situacija. Ranije važeći Zakon o porezu na dohodak nije oporezivao prenos bez naknade (poklon), a isti je slučaj i sa važećim Zakonom o porezu na dohodak građana Srbije, s tim da se u Srbiji po Zakonu o porezu na imovinu plaća porez na poklon po stopi od 1,5% ili 2,5% od tržišne vrijednosti imovine, pod uslovom da se poklon ne čini najbližim srodnicima (nasljednicima prvog nasljednog reda, bračnom drugu, roditeljima i sl.) kada se ne plaća porez na poklon.
Ključno pitanje prilikom utvrđivanja poreske osnovice jeste utvrđivanje nabavne i prodajne cijene. U Srbiji se nabavna cijena uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cijena od dana sticanja do dana prenosa, što je mjera u korist poreskog obveznika [2], jer uvećavajući nabavnu cijenu (umanjilac) smanjuje se razlika između prodajne i nabavne cijene (što predstavlja poresku osnovicu). Usklađivanje nabavne cijene se vrši i u Hrvatskoj.
Osim toga, u Srbiji se kapitalni dobitak ne utvrđuje i ne oporezuje ako je poreski obveznik nekretninu stekao, odnosno imao u svom vlasništvu 10 godina prije prenosa; dok se u Hrvatskoj dohodak od otuđenja nekretnina ne oporezuje ako je nekretnina služila za stanovanje poreskom obvezniku ili izdržavanim članovima njegove uže porodice, kao i u slučaju ako je nekretnina otuđena nakon dvije godine od dana sticanja. Ni u Srbiji ni u Hrvatskoj se dobit od prodaje nekretnine ne oporezuje ako se prenos vrši između bračnih supružnika i krvnih srodnika u pravoj liniji ili ako se prenos vrši između razvedenih bračnih supružnika neposredno u vezi sa razvodom braka.
Zakon o porezu na dohodak građana Srbije poznaje i određena poreska oslobađanja. Tako, ukoliko poreski obveznik sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rješavanje svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja članova svoje porodice odnosno domaćinstva, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. Obvezniku koji u roku od 12 mjeseci od dana prodaje nepokretnosti sredstva ostvarena prodajom uloži za ove namjene, izvršiće se refakcija plaćenog poreza na kapitalni dobitak.[3]
I na kraju, u Srbiji se kapitalni gubitak ostvaren prodajom jednog prava iz imovine može prebijati sa kapitalnim dobitkom ostvarenim prodajom drugog prava iz imovine, kao što je slučaj i u Republici Srpskoj, ali ako se i nakon tog prebijanja iskaže kapitalni gubitak, dopušteno je njegovo prebijanje na račun budućih kapitalnih dobitaka u narednih pet godina.
Ipak, treba imati na umu da je poreska stopa poreza na kapitalni dobitak u Srbiji 15%. U Hrvatskoj prenosilac plaća porez na dohodak od otuđenja nekretnine samo ako je nekretnina otuđena u periodu do 2 godine nakon sticanja, kao i ako je otuđeno više od 3 nekretnine iste vrste (više od tri stana ili kuće, više od tri poslovna prostora, više od tri garaže i sl.) tokom razdoblja od 5 godina od dana sticanja. U tim slučajevima, stopa poreza na dohodak iznosi 24%. S druge strane, sticatelj nekretnine plaća porez na promet nekretnine koji obuhvata svaki prenos nekretnine sa ranijeg na novog vlasnika, i to po stopi od 4% od tržišne vrijednosti nekretnine. Ali se u Hrvatskoj još uvijek ne plaća godišnji porez na nekretnine, koji se plaća u Republici Srpskoj.
